DAS VILLETTA-KONZEPT

PREISWERT BAUEN UND SCHÖNER WOHNEN

Chiemsee - Alpen - Schwaene

VILLETTA CHIEMSEE

In Deutschland könnten mittelfristig weitere 1,2 Millionen jüngere Mieterhaushalte in ein eigenes Haus ziehen, wenn entsprechend preiswerte Neubauten im Angebot waeren. Dies ist die Kernaussage der Studie "Potentiale für kostengünstige Eigenheime" des Bonner Forschungsinstituts Empirica. In der Kleinstadt Traunstein zum Beispiel könnten 250 Haushalte ins Eigenheim ziehen, die sich zu den üblichen Preisen nie ein Haus leisten könnten. Aber bei einem Preis unter 150.000 Euro pro Haus kann der Traum doch noch wahr werden.
     Bezahlbares Bauen ist ohne Einschraenkung der Wohnqualitaet möglich, einige gebaute Beispiele zeigen, dass sogar eine höhere Lebensqualitaet als in konventionellen Einfamilienhaussiedlungen erreicht werden kann. Die Devise: Kleine Grundstücke, intelligente Bauproduktion, bauen in Eigenregie!
     Bei Baulandpreisen von 200 Euro je Quadratmeter muss der Eigenheimer heute mehr als 100.000 Euro für den Boden locker machen, wenn das Haus frei stehen soll. In flächensparenden Wohngebieten lassen sich davon bis zu 80.000 Euro einsparen. Und das - wie einige vom bayerischen Innenminister propagierte Beispiele zeigen - bei höherem Wohnkomfort.
     Eine Hausgruppe lässt sich günstiger bauen als viele Einzelhäuser. Normal braucht jeder Bauherr seinen eigenen Kran, Strom- und Wasseranschluss, Baustelleneinrichtung,... Beim gemeinschaftlichen Bauen kann ein Kran 4 oder mehr Häuser bedienen, und es wird im Taktverfahren zeitversetzt gebaut, so dass es für die Handwerker für längere Zeit eine gleichmäßige Auslastung ohne Wartezeiten gibt.
     Die Hausgruppe oder eine ganze Siedlung wird als Großbaustelle geplant, ausgeschrieben und organisiert, und dennoch kann jede Familie selbst mit den Bauunternehmen abrechnen. Das ist eine der möglichen Arten der Abwicklung: Jeder bleibt sein eigener Bauträger, es fließen keine Gelder über die Konten von Dritten, also zwischengeschalteten Baubetreuern oder sonstigen Firmen, sondern nur direkt vom Bauherrn zu demjenigen, der die Leistung erbracht hat. Der Architekt des Bauherrn prüft vorher, ob die Rechnungen und die Leistungen der Handwerker in Ordnung sind und ist verantwortlich für einwandfreie Ausführung. Die Bauherren können sich aber auch zu einer Eigentümergemeinschaft zusammentun oder als Genossenschaft Häuser und Boden gemeinsam besitzen. Diese Variante, die wir bevorzugen, wird weiter unten erläutert.
     Die Siedlung und die Einzelhäuser werden gemeinsam geplant, so dass es zu keinen Überraschungen oder Unstimmigkeiten unter späteren Nachbarn kommt. Die Bauherren lernen sich schon kennen, bevor die Parzellen aufgeteilt werden. Während der Planung wird versucht, soviel Übereinstimmung wie irgend möglich zu entdecken und bei weitgehend individueller Grundrissgestaltung möglichst rationelles Bauen zu erreichen. Man kann einen Katalog von Standard- Bauteilen entwickeln, mit dem jeder sein ganz individuelles Haus zusammensetzen kann.
     Die Eigenleistungen der Bauherren werden organisiert. Bauherren können entweder direkt in die Kolonne der ausführenden Unternehmen eintreten. Oder es werden Teilleistungen parallel zu den Handwerkern in angeleiteter Gruppenselbsthilfe erbracht. Auch Bauherren ohne handwerkliche Erfahrungen können nach Anleitung einfache Arbeiten ausführen.
     Bauherren können nicht nur am eigenen Haus Leistungen erbringen, sondern auch bei den Nachbarn. Alle Leistungen für die Nachbarhäuser werden natürlich auf die Kosten des eigenen Hauses angerechnet. Wenn die Siedlung fertig ist, hat so niemand mehr eine Verpflichtung, irgendwann einmal irgendwo irgendwem beim Hausbau zu helfen, der einem selbst mal geholfen hat.
     Wer gerade keine andere Beschäftigung hat, kann im Laufe eines Jahres zwei Drittel der Rohbaukosten seines eigenen Hauses durch eigene Arbeit abgelten. 4 oder 5 Personen können innerhalb eines Jahres ein schlüsselfertiges Eigenheim erarbeiten.
     Den professionellen Handwerkern entgeht dadurch kein Gewinn - im Gegenteil: Diese Häuser würden ja ohne die Eigenleistungen nicht zu 100 % von Handwerksbetrieben errichtet, sondern gar nicht. Da es sich um verdichtetes Bauen handelt, werden auf der gleichen Siedlungsfläche bis zu doppelt so viele Häuser gebaut, wie in der typischen Streusiedlung. Das heißt auch doppeltes Bauvolumen für das örtliche Handwerk. Fertighäuser können bei dieser Bauweise - zur Freude der örtlichen Handwerker - kaum verwendet werden.

SCHÖPFUNG ACHTEN UND BEWAHREN

Die Erde wäre für Menschen nicht bewohnbar, wenn nicht Bäume und Meeresplankton große Mengen Kohlendioxid der Atmosphäre entzogen und in Sauerstoff umgewandelt hätten. Wir machen diese Entwicklung rückgängig, wenn wir Erdöl, Gas und Kohle verheizen.
     Wir könnten so bauen und leben, dass wir ohne diese Energiequellen auskommen. Das gilt sowohl für die Heizung als auch für die Herstellung der Baustoffe und den Verkehr. Für private PKW-Fahrten wird ebensoviel Energie verbraucht wie für die Heizungen, der Anteil steigt aber.
     Es ist auch höchste Zeit, dass wir den Boden, ebenso wie Luft und Wasser, als eine lebensnotwendige Ressource betrachten, als ein nicht beliebig veräußerbares Gut, das unter anderem Voraussetzung ist für einen nachhaltigen Natur- und Umweltschutz sowie einen funktionierenden Artenschutz, von dem Erhalt unserer eigenen Lebensgrundlage ganz zu schweigen.
     Wer ökologisch bauen will, lässt nicht nur Styropor-Dämmplatten, PVC-Böden und Aluminium-Haustür im Baumarkt stehen, sondern kümmert sich auch um eine günstige flächensparende Bauform, eine sinnvolle Lage mit guter Verkehrsanbindung und um gute Rahmenbedingungen für soziales Leben.

EINE STADT DER KURZEN WEGE

Nach landläufiger Überzeugung kann der Wunsch nach schönem Wohnen mit sicheren Spielgelegenheiten für die Kinder nur im Eigenheim auf dem Land erfüllt werden kann. Die Nutzung der dörflichen Randbereiche für Wohnzwecke bringt aber Trennungen von Hof und Feld durch Wohngebiete mit sich. Das beeinträchtigt sowohl den landwirtschaftlichen Funktionsablauf als auch die Wohnqualität der neuen Siedler.
Bauland ist dort am billigsten, wo es an allem fehlt, was man zum Leben braucht. Die Ansprüche an die Lebensqualität werden weiterhin in der Stadt befriedigt. Die alten Zentren können aber ihrer Funktion nicht mehr gerecht werden, wenn ein immer größer werdender Teil der Bevölkerung in schlecht versorgten Schlafsiedlungen wohnt. Diese Menschen sind für alle Aktivitäten außerhalb der Wohnung auf das Auto angewiesen. Sie brauchen Parkplätze und Straßen, wo immer sie hinkommen.
Eine Stadtplanung mit menschenfreundlicher Nutzungsmischung bei hoher Bebauungsdichte verringert den Transportbedarf und die Zahl der Privat-PKW, hält Wegstrecken kurz und damit das Verkehrsaufkommen gering, die Flächen für ruhenden und fließenden Verkehr können reduziert werden. Werden Wohnungen, Restaurants, Geschäfte, emissionsarme Gewerbe, Kinos und Theater im selben Stadtviertel angesiedelt, können Menschen in diesem Quartier angenehm leben und nicht nur dort schlafen. Die Beeinträchtigungen durch Gewerbe sind heute nicht mehr so groß, dass man Wohnen und Arbeiten strikt trennen muss.

GESUND BAUEN UND LEBEN

Gesundheit ist definiert als Zustand völligen körperlichen, seelischen und sozialen Wohlbefindens. Damit der Mensch sich rundum wohlfühlen kann, muss seine Wohnung
- vor Lärm, Erschütterungen, Feuchtigkeit, Staub, Ruß, Abgasen, Benzoldämpfen, elektromagnetischen Feldern, Mikrowellenbestrahlung, Radioaktivität und giftigen Ausdünstungen aus Baustoffen schützen,
- eine behagliche und hygienische Heizung mit einem hohen Anteil an Strahlungswärme und wenig Staubaufwirbelungen haben,
- gut belüftet werden können und genügend Sonnenlicht hereinlassen,
- und bequem und sicher zu benutzen sein. Seelisches und soziales Wohlbefinden ist in hohem Maße von der Umgebung der Wohnung abhängig, so wohl von der Qualität der bebauten und unbebauten Landschaft als auch von den Nachbarn und der Art, wie die Menschen miteinander umgehen.
Die gesunde menschen- und umweltfreundliche Stadt...
- hat ein schönes interessantes Wohnumfeld, in dem die Menschen ihre Freizeit verbringen und genießen können und Kinder gefahrlos spielen können
- bietet Grünflächen, Spazierwege, Wanderwege, private und öffentliche Gärten und Freiräume für Kreativität
- fördert die Harmonie von Körper, Geist, Seele und Umwelt
- ist so weit wie möglich frei von Barrieren gegen körperlich oder anderweitig eingeschränkte Menschen
- sichert ein gesundes Wohnklima durch biologisch unbedenkliche Baustoffe
- grenzt Störungen aus dem Baugrund, der Atmosphäre und dem Kosmos aus.

LEBENDIGE DEMOKRATIE

Wenn die Bedürfnisse der Bewohner optimal in gebaute Form umgesetzt werden sollen, ist es hilfreich, die Bürger von Anfang an bei der Bebauungsplanung mitbestimmen zu lassen.
Die besten Siedlungen entstehen, wenn die Bewohner mitplanen. Bei der Erarbeitung der Bebauungspläne sollten die Bauwilligen beteiligt werden. Ein schöner Nebeneffekt: so lernen sich die Bauherren schon lange vor dem Einzug kennen und jeder kann sich die passenden Nachbarn aussuchen.
Damit in Zukunft Bebauungspläne mit neuen Ideen und zum Wohl der Bewohner und der Umwelt entstehen, mischen sich ökologisch und sozial orientierte Bürger in die Bauleitplanung ein und gestalten ihre Siedlung von Anfang an mit. Das Baugesetzbuch schreibt eine Beteiligung ausdrücklich vor.

SOZIALES LEBEN

Man kann davon ausgehen, dass ohne städtebauliche Konzentration die kulturelle Entwicklung nicht so fortgeschritten wäre, wie es tatsächlich der Fall ist. Mit baulicher Dichte verbindet sich Information, Nachbarschaft, kulturelles Leben, Vielfalt, mit einem Wort: Urbanität.
     Der öffentliche Raum soll wiederbelebt werden, um erneut als "Ort" der Entstehung und Entwicklung von Gemeinschaftssinn, sozialen Aktivitäten und Vitalität zu dienen. Wir möchten aus den öffentlichen Flächen vor den Haustüren bewohnbare und belebte Außenräume machen, die zum Verweilen einladen und ungefährdetes Spielen der Kinder zulassen und nicht nur reine Verkehrsfläche sind.
     Der Mensch braucht mehr als ein großes Wohnzimmer, Süd-Terrasse und Doppelgarage. Die menschenfreundliche Siedlung bietet Plätze, Zeichen, Merkmale, Objekte, die zum Verweilen und zum Plausch einladen. Soziales Leben braucht Kristallisationskerne. Das kann zum Beispiel ein Brunnen sein, die Dorflinde mit der Sitzbank oder der Spielplatz. Sitzgelegenheiten mit Überdachungen oder berankte Pergolen mit Bänken vermitteln ein Gefühl der Geborgenheit, aus dem heraus leicht soziale Kontakte geknüpft werden können.
     Diese sozialen Elemente der Architektur machen ein Wohnquartier zur Heimat. Je stärker die Identifikation mit dem Wohnumfeld ist, desto größer ist die Bereitschaft, für die Gestaltung seines Viertels auch Verantwortung mit zu übernehmen. Es ist dringend notwendig, wieder Siedlungsformen zu realisieren, die dem Miteinander der Menschen förderlich sind.
     Sozial heißt gemeinsam, und mit anderen zusammen erreicht man mehr als allein. Zum Beispiel die Existenzsicherung der Bauherren. Es sind Finanzierungsmodelle denkbar und realisierbar, die den Verlust der Immobilie an die Gläubiger verhindern, wenn der Schuldner durch äußeren Einfluss in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Immobilienkauf soll auch der Absicherung für das Alter dienen, deshalb muss man diesen Aspekt sehr umfangreich berücksichtigen und dieses Bedürfnis befriedigen.
     Die Eckpunkte eines sozialen und sicheren Bau- und Finanzierungs-Systems: Haus-Eigentümer-Gemeinschaft, Gemeinschaftsgrundstück in Stiftungs-, Fonds- oder Genossenschaftsbesitz, Sondernutzungsrechte für die einzelnen Häuser (Wohnungseigentumgesetz), Fremdkapital auch von privaten Anlegern, Altersabsicherung für die Eigentümer-Bewohner, gemeinschaftliche Restschuldversicherung.
     Die Siedler investieren nicht nur in Immobilien, sondern beteiligen sich auch an einem Vorsorge-Fonds, der zumindest den Besitz des Hauses und das Existenzminimum im Alter sicherstellt. Jeder, der Leistungen der Gemeinschaft in Anspruch nimmt, leistet dafür etwas, das der Gemeinschaft nützt.

PRIVATHEIT

Für ein positives Miteinander, eine angenehme Nachbarschaft und soziales Leben ist die erste Voraussetzung, dass der Einzelne sich zurückziehen, ungestört und unbeobachtet sein kann. Wer sich nicht zurückziehen kann, begegnet den Mitmenschen zunehmend mit Ablehnung oder gar Aggressivität.
Parzellengrößen unter 800 Quadratmeter bei "offener Bauweise" - das sind freistehende Einzelhäuser - sind weniger geeignet für ein friedliches Nebeneinander der Nachbarn, als Häuser, die mit guter Schalldämmung Wand an Wand stehen. Die schmalen Abstandsflächen zwischen den freistehenden Häusern kosten viel Geld, lassen sich kaum nutzen, sind oft Anlass für Streitigkeiten, und den Schall dämmen sie gar nicht.
Eine geschickte Siedlungsplanung schafft für jedes Haus eine lebhafte öffentliche und eine ruhige private Seite, Erholung und Geborgenheit auf der einen und urbanes Leben auf der anderen Seite. Eine geschlossene Bebauung ist wie eine Lärmschutzwand. Bei freistehenden Häusern dagegen findet eine Kreischsäge oder ein defekter Auspuff volle Aufmerksamkeit im ganzen Quartier.

Kurz:

Ökologische Bebauungspläne sind gefragt, die durch dichte Bauweise Heizenergie und Boden sparen helfen, Regenwasser und Sonnenenergie nutzen, das Auto überflüssig und das Verweilen interessant machen, soziales Denken und Handeln und die Gesundheit von Körper, Geist und Seele fördern.

Ort

Das Villetta-Konzept soll zuerst in einer der schönsten Regionen Deutschlands realisiert werden, im südöstlichsten Zipfel der Republik, eine Fahrtstunde von München, nahe Chiemsee, Salzburg und Alpen. In Frage kommen Standorte in den Landkreisen Traunstein, Berchtesgadener Land oder Rosenheim, eventuell Altötting oder Salzburg.
Bevorzugt wird Bauland in Bahnhofsnähe an einer IC-Strecke im weiteren Einzugsbereich von München. Es hat bereits Gespräche mit Bürgermeistern und Landschaftsplanern gegeben, und es sind geeignete bebaubare Flächen in der Vorauswahl, mit diesen Vorzügen:
- Sehr schöne Landschaft mit angenehmem Klima, sauberer Luft und viel geschützter Natur
- kurze Weg zur Natur und zur Großstadt (München und Salzburg)
- ruhige Lage
- in der Ferien- und High-Tech-Region München - Salzburg - Chiemsee
- Badesee zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erreichen
- Blick auf die Alpen
- sehr umfangreiches Kultur- und Freizeitangebot; die Mozartstadt Salzburg ist nur einen Katzensprung entfernt, ideale Bedingungen für fast alle Sportarten, zum Beispiel Wassersport, Wintersport, Bergsteigen, Radwandern
- großes Angebot an Gesundheits-, Wellness-, Tourismus-Einrichtungen
- interessante Ziele für Wochenendtrips in der Nähe, zum Beispiel Gardasee, Venedig, Wien
- Autobahnanschluss
- IC-Bahnhof
- zwei Airports in der Nähe, Salzburg und München
- ideal als Haupt- oder Wochenendwohnsitz für in München Beschäftigte, die nicht ständig am Dienstsitz anwesend sein müssen
- Eignung für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt, auch mit Arbeitsplätzen
- verglichen mit den Immobilienpreisen in Großstädten wie Hamburg, Berlin oder Köln sind die Preise hier günstig,

Dimensionen (Mindestgröße für ein kleines Siedlungsprojekt)

Größe der Gemeinschaft: ca. 45 Wohneinheiten = ca. 100 Personen
Wohnfläche: ca. 35 qm/Person => 3.500 qm Wohnfläche gesamt
Nutzfläche: ca. 10 qm/Person => 1.000 qm Nutzfläche
Summe: ca. 4.500 qm Wohn- und Nutzfläche
Grundstücksgröße: Bei einer Geschossflächenzahl von 0,5 werden 9.000 qm Bauland benötigt 9.000 qm / 45 WE = 200 qm Grundstück je Wohneinheit (Brutto-Bauland, darin sind die Erschließungsflächen enthalten
Circa 20 % der Wohnfläche kann durch Gewerbefläche ersetzt werden, wobei die Fläche für einen Arbeitsplatz der Wohnfläche für eine Person entspricht (45 qm).
Das ist eine vereinfachte Berechnung, die Wohneinheiten werden unterschiedlich groß sein, von 45 bis über 300 qm. Und ein Teil dessen, was hier Wohneinheit heißt, kann auch gewerblich genutzt werden. Das Baugebiet, wenn es als "Allgemeines Wohngebiet" ausgewiesen wird, lässt auch einige Gewerbebetriebe zu.

Kosten

Baukosten:
- ca. 1.200 Euro/qm Wohn-/Nutzfläche
- ca. 120.000 Euro/Wohneinheit
- ca. 120.000 Euro/WE x 45 WE = ca. 5.400.000 Euro

Zielpreis für eine Wohneinheit, entsprechend einem Reihenhaus:
- 150.000 Euro/Haus einschließlich Grundstück
- es bleiben 30.000 Euro/Haus für das Grundstück

30.000 Euro/WE x 45 WE = 1.350.000 Euro Grundstückskosten gesamt

1.350.000 Euro / 9.000 qm = 150 Euro/qm Grundstückspreis

Alternative: Selbstversorgung als mögliche Ergänzung
1.000 qm Gartenland je Wohneinheit für Selbstversorgung ohne Tierhaltung (Schrebergärten, gemeinschaftlicher Gartenbaubetrieb oder einfach nachbarschaftsnahe Versorgung), für 45 Wohneinheiten werden 45.000 qm Gartenland benötigt 45.000 qm x 10 Euro/qm = 450.000 Euro für Gartenland

Projektskizze

Anders als bei üblichen Stadtrandsiedlungen und Dorferweiterungen soll ein Ort mit eigener Identität entstehen, ein kleines Dorf, eine kleine Stadt - eine Villetta eben. Eine liebenswerte, lebenswerte Stadt der kurzen Wege, kompakt und flächensparend, aber mit großen zusammenhängenden Grünflächen, die zu Fuß zu erreichen sind. Wohnen und Arbeiten liegen nahe beisammen, aber ohne sich zu stören.
     Die Formensprache kann jeden sich wohl fühlen lassen. Kein Kitsch. Kein Historismus. Kein Disneyland. Keine Opernkulisse. Das einzelne Haus bleibt relativ frei in den architektonischen Formen, aber die Anlage der Siedlung orientiert sich an traditioneller Stadtbaukunst und ist entsprechend wohltuend gestaltet.
     Die Wohnhäuser haben überwiegend die Form von Stadthäusern, Reihenhäusern mit urbanem Gepräge, wie sie zum Beispiel in Bremer Wohngebieten und in vielen englischen und holländischen Städten typisch sind. Jedes einzelne Stadthaus kann ein bis drei Wohneinheiten auf zwei bis drei Etagen enthalten.
     Daneben kann es einige drei- bis viergeschossige Gebäude geben, die im Erdgeschoss Läden oder anderes Gewerbe enthalten und in den Obergeschossen Appartements. Diese Häuser haben Lift und sind behinderten- und altengerecht. Städtebaulich kann damit zum Zentrum der Siedlung hin das urbane Erscheinungsbild verstärkt werden. Die größere Höhe der Gebäude kann zum Beispiel mit einem mittelgroßen Marktplatz in ihrer Mitte einen wohl proportionierten öffentlichen Raum entstehen lassen, wie wir das an alten Städten lieben.
     Wichtig ist, dass von Anfang an eine Mischung von Alt und Jung organisiert wird, damit nicht aus einer Siedlungen der jungen Familien im Laufe der Zeit die Siedlung der Greise wird. Dazu trägt eine Mischung von Wohnformen bei: Einzimmer-Appartements, Doppelhäuser für Großfamilien, Wohngemeinschaften, Wohnungen mit Betreuung (Anteil bis ca. 40 %)
     Neben der am Anfang dargestellten Form des Eigenheims auf eigener kleiner Parzelle, das nur während Planung und Bauzeit von der gemeinschaftlichen Behandlung profitiert, gibt es die Möglichkeit, das gesamte Bauland für die Siedlung ungeteilt zu lassen und zusammen mit den Gebäuden als Gemeinschafts-Eigentum zu behandeln.
     Der Teilnehmer erwirbt nicht eine Immobilie, sondern ein Sondernutzungsrecht für eine bestimmte Wohneinheit. Innerhalb der Wohnanlage können Wohnungen getauscht werden, zum Beispiel vom Einzimmer-Appartement zum Haus für eine Familie mit Kindern; und wenn später die Kinder ausziehen, können die Eltern wieder in ein kleineres Haus ziehen oder eine Etage ihres Hauses vermieten. Die Grundrisse, insbesondere die Lage der Treppen, sind auf höchste Variabilität hin geplant. Jedes Stadthaus kann ebenso gut als Einfamilienhaus als auch für zwei oder drei getrennte Wohnungen genutzt werden. Es können aber auch zwei, drei benachbarte Häuser zu einer großen Einheit gekoppelt werden, zum Beispiel für Wohngemeinschaften, Gästehäuser, Pflegeeinrichtungen, Ärztehäuser.
     Wer von der kleinen in die große Wohnung wechselt, muss die erforderlichen zusätzlichen Nutzungsrechte käuflich erwerben oder mieten. Wer seinen Haushalt verkleinert, bekommt die überzähligen Nutzungsrechte ausbezahlt, im Stück oder als Rente.
     Neben dem gemeinschaftlichen Besitz an der Immobilie sind andere Gemeinschaftseinrichtungen denkbar und wünschenswert, wie
- Carsharing
- Anrufbus
- Parkhaus
- Grünanlagen
- Dorfladen
- Veranstaltungsraum
- Alters- und Krankenvorsorge auf Gegenseitigkeit, unabhängig von üblichen Versicherungen
- Ganztags-Angebot für Kinderbetreuung
- Tauschwirtschaft

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